Un habitat durable en centre-ville pour les plus démunis
Les logements sociaux répondent à plusieurs critères :
- ils sont agréés par l’Etat et financés avec l’apport de fonds publics,
- ils font l’objet d’une procédure d’attribution contrôlée par la puissance publique,
- ils ont un loyer plafonné,
- ils sont grevés d’une procédure d’affectation de longue durée ou illimitée,
- ils accueillent des locataires qui disposent, à leur entrée, de ressources inférieures à un plafond et peuvent bénéficier de l’APL,
- ils répondent à des caractéristiques techniques minimales.
Les organismes HLM, les SEM et les associations agréées par l’État peuvent construire et/ou gérer des logements sociaux. Une centaine d’associations à but non lucratif, dont Freha, ont été agréées au titre de la loi Besson de 1990. La loi MOLE de 2009 encadre plus précisément l’activité des organismes par de nouveaux types d’agrément.
On distingue deux catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes pour leur production : les PLUS (prêt locatif à usage social) et les PLAI (prêt locatif aidé d’intégration). Mais, ces différences de financement n’ont aucune incidence sur la qualité des prestations de construction.
La production de logements sociaux bénéficie de la TVA à 5,5% et de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. Si l’opération est agréée au cours de la période de réalisation du plan de cohésion sociale (jusqu’en 2014), la durée passe à 25 ans.
Du plus subventionné au moins subventionné, ci-dessous la définition des logements PLAI, PLUS.
Logements PLAI -prêt locatif aidé d'intégration
Les PLAI sont destinés aux personnes en difficulté. Ils accueillent des ménages disposant de ressources inférieures de 55 à 60 % au plafond de ressources exigé à l’entrée dans un logement PLUS.
Plafonds de ressources annuelles en euros pour les entrants dans un logement PLAI (arrêté du 29 mai 2009)
| catégorie de ménage | Paris & communes limitrophes | Ile-de-France hors Paris & communes limitrophes | |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 11 993 | 11 993 | |
| 2 personnes, sans pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages* | 19 551 | 19 551 | |
| 3 personnes ou 1 seule avec pers. à charge ou jeune ménage* | 25 629 | 23 501 | |
4 personnes ou 1 seule avec 2 pers. à charge | 28 051 | 25 804 | |
| 5 personnes ou 1 seule avec 3 pers. à charge | 33 371 | 30 549 | |
| 6 personnes ou 1 seule avec 4 pers. à charge | 37 554 | 34 376 | |
| par personne supplémentaire | 4 185 | 3 830 |
*jeune ménage couple sans personne à charge dont la somme des âges est inférieure à 55 ans.
Si les revenus des locataires augmentent et dépassent les plafonds autorisés, Freha, comme tous les bailleurs sociaux, applique un surloyer de solidarité.
Loyers maximum des nouveaux logements PLAI
Les loyers PLAI sont les plus bas de ceux qui sont appliqués pour les logements sociaux. Le montant maximal est fixé par l’État (actualisation mai 2009).
Paris et les communes limitrophes (zone 1bis) : 5,65 €/m2
Agglomération parisienne, zones d’urbanisation, villes nouvelles (zone 1) : 5,31 €/m2
Reste de l’Ile de France (zone 2) : 4,65 €/m2
Loyers des logements PLAI existants
L’évolution annuelle des loyers est fixée par le conseil d’administration en fonction de la réglementation, des recommandations de l’État, de la situation de l’opération, des travaux qui y ont été éventuellement réalisés.
Logements PLUS - prêt locatif à usage social
Le PLUS finance la création des logements sociaux classiques. Il est distribué par la Caisse des dépôts. Le loyer est plafonné, ainsi que les ressources des locataires.
Les loyers maximaux des logements PLUS sont un peu supérieurs à ceux des PLAI : par exemple 6,34 €/m2 pour Paris et les communes limitrophes (zone 1 bis) et 5,97 €/m2 pour l’agglomération parisienne (zone 1).
Logements PLS - prêt locatif social
Le PLS a remplacé le PLI, logement dit intermédiaire. Il n’est donc pas à proprement un logement social. Ce type de logement est destiné aux classes moyennes. Le plafond de ressources exigé du locataire est supérieur de 30 % au plafond demandé pour un logement social classique. par exemple, à Paris, une personne seule peut prétendre à un logement PLS si ses ressources sont inférieures à 28 343 euros. Un ménage ne doit pas disposer de plus de 42 359 euros de ressources annuelles.